Как правильно легализовать доходы с аренды жилья

Сегодня мало осталось арендодателей, сдающих свое жилье без договора нелегально. Желание сэкономить на налоге может обернуться большими неприятностями:

  • Скрыть новых жильцов всегда трудно: они вызывают беспокойство и интерес у соседей, к тому же участковые сегодня довольно часто ходят по квартирам в поисках лиц, проживающих без регистрации.
  • Утаивание доходов от органов налогового надзора и неуплата налогов – экономическое преступление.
  • В случае мошеннических уловок, недобросовестности арендаторов, порчи ими имущества трудно будет что-то доказать и добиться справедливого решения в суде.
  • Даже если и удастся наказать съемщика и получить компенсацию, придется в ответ заплатить неустойки государству в виде штрафа и НДФЛ за весь период неуплат налога.

Это как раз тот случай, когда экономия оборачивается в итоге еще большими моральными и материальными потерями.

Как официально выплачивать налог с аренды, чтобы остаться добропорядочным гражданином и избавить себя от претензий в лице налоговой службы? И можно ли среди всех возможных способов легализации найти более-менее выгодный?
Патент аренда жилья

Как платить самый выгодный налог с аренды

Есть несколько способов легализации аренды и уплаты налогов:

  • налоговая декларация;
  • индивидуальное предприятие;
  • налоговый патент.

Сравним их между собой, а потом посчитаем, какой способ выгодней.

Налоговая декларация

Этот способ самый легкий и доступный:
Патент аренда жилья

  • Собственнику жилья не требуется никакой дополнительной регистрации.
  • Все, что нужно – договор на аренду и ежегодная подача декларации за предшествующий налоговый период (год) не позднее 30 апреля текущего года в виде справки формата 3-НДФЛ.
  • Размер НДФЛ в 2016 г. остается по-прежнему 13%
  • Возможны налоговые вычеты (на основании ст. 218 — 221, гл.23, ч.II, НК РФ), в том числе имущественный вычет, если лицо ведет индивидуальное строительство или выплачивает ипотеку.

Налог с аренды и индивидуальное предприятие (ИП)

Зарегистрировав ИП, можно снизить налог с аренды жилья до 6%.

Патент аренда жилья

  • Помимо налога, все индивидуальные предприниматели выплачивают ежегодный взнос в пенсионный и страховой фонды (ПФР и ФФОМС), которые определяются МРОТ – минимальным размером заработной платы и суммой ежегодного дохода.
  • ИП также имеет право на налоговые вычеты.
  • Финансовые отчеты посылаются в налоговую ежеквартально (4 раза в год).

Пройти регистрацию можно в налоговых органах, подав документы:

  • копию паспорта;
  • заявление о регистрации и переходе на упрощенную схему налогообложения.

Размер налогов и взносов ИП в 2016 г.

Патент аренда жилья

Посчитаем, какие взносы придется платить арендодателю-предпринимателю.

  • МРОТ в 2016 г. повысился на 4% и составляет 6204 руб.
  • ПФР – 26% от МРОТ, что составит 19356 рублей.
  • ФФОМС – 5.1% от МРОТ – 3797 руб.
  • Общая сумма – 23153 руб.

Эта сумма является обязательным ежегодным взносом для ИП (помимо налога), если общий доход за год не превышает 300000руб.

Если доход выше 300000, то предпринимателю придется еще доплатить 1% от суммы превышения этого порога:

  • Например, стоимость ежемесячной аренды составляет 25000руб.или 300000 руб. – в этом случае лендлорд должен заплатить только обязательный взнос 23153 рубля.
  • Если же аренда – 30000 в месяц (360000 в год), то нужно будет доплатить сумму 60000*0.01, то есть еще 600 руб., и общий взнос составит 23753 рубля.
  • Сумма налога составит: 360000*0.06 = 21600
  • Сложив суммы взноса и налога, получаем 45353 руб.

Выгоды от низкого процента при упрощенной схеме налогообложения почти «компенсируется» ежегодными взносами, которые арендодателю –предпринимателю придется волей-неволей платить.

Однако при уплате НДФЛ сумма все равно получается несколько выше:

360000*0.13 = 46800 руб.

Вывод:

Суммарный налог с аренды для ИП в целом выгоднее, чем НДФЛ.

Налоговый патент

Это альтернатива предшествующим двум способам для ИП – юридического лица.
Патент аренда жилья

Физическое лицо имеет право платить налоги только через подачу декларации.

  • Чтобы купить патент, за месяц нужно подать заявление в налоговую инспекцию.
  • Стоимость патента определяется метражом квартиры и ценами в регионе.
  • Патент можно приобретать в кредит, выплачивая сразу треть стоимости, а остальное в течение срока его действия.

Патент на аренду в 2016 г.

Цены на патент на 2016 г планировалось снизить, но утверждены ли новые тарифы, трудно сказать.

Предполагаемые расценки на аренду в Москве:

  • патент на аренду небольшой квартиры до 50 м2 намечалось понизить с прежних 30000руб./год до 18000.
  • патент для квартир 50 – 70 м2 – с 60000руб/год до 36000.

Выплаты в пенсионный и страховой фонды при покупке патента снижаются.

Когда выгоден налоговый патент

В условиях новых цен легализация аренды путем покупки патента, может быть выгоднее, чем при регистрации ИП в следующих случаях:

  • при сдаче небольшой, но дорогой квартиры – в центре крупных городов или элитных районах (домах);
  • при сдаче дорогих апартаментов, с ежемесячной арендой 100000 руб. и выше
  • при посуточной аренде.

Легализация аренды периферийного второсортного жилья при помощи патента невыгодна. В этом случае лучше просто декларировать свой доход, либо зарегистрировать ИП.

Видео: Налоги с арендной платы