Как правильно легализовать доходы с аренды жилья

Сегодня мало осталось арендодателей, сдающих свое жилье без договора нелегально. Желание сэкономить на налоге может обернуться большими неприятностями:

• Скрыть новых жильцов всегда трудно: они вызывают беспокойство и интерес у соседей, к тому же участковые сегодня довольно часто ходят по квартирам в поисках лиц, проживающих без регистрации.
• Утаивание доходов от органов налогового надзора и неуплата налогов – экономическое преступление.
• В случае мошеннических уловок, недобросовестности арендаторов, порчи ими имущества трудно будет что-то доказать и добиться справедливого решения в суде.
• Даже если и удастся наказать съемщика и получить компенсацию, придется в ответ заплатить неустойки государству в виде штрафа и НДФЛ за весь период неуплат налога.

Это как раз тот случай, когда экономия оборачивается в итоге еще большими моральными и материальными потерями.

Как официально выплачивать налог с аренды, чтобы остаться добропорядочным гражданином и избавить себя от претензий в лице налоговой службы? И можно ли среди всех возможных способов легализации найти более-менее выгодный?

Как платить самый выгодный налог с аренды

Есть несколько способов легализации аренды и уплаты налогов:

• налоговая декларация;
• индивидуальное предприятие;
• налоговый патент.

Сравним их между собой, а потом посчитаем, какой способ выгодней.

Налоговая декларация

Этот способ самый легкий и доступный:

• Собственнику жилья не требуется никакой дополнительной регистрации.
• Все, что нужно – договор на аренду и ежегодная подача декларации за предшествующий налоговый период (год) не позднее 30 апреля текущего года в виде справки формата 3-НДФЛ.
• Размер НДФЛ в 2016 г. остается по-прежнему 13%
• Возможны налоговые вычеты (на основании ст. 218 – 221, гл.23, ч.II, НК РФ), в том числе имущественный вычет, если лицо ведет индивидуальное строительство или выплачивает ипотеку.

Налог с аренды и индивидуальное предприятие (ИП)

Зарегистрировав ИП, можно снизить налог с аренды жилья до 6%.

• Помимо налога, все индивидуальные предприниматели выплачивают ежегодный взнос в пенсионный и страховой фонды (ПФР и ФФОМС), которые определяются МРОТ – минимальным размером заработной платы и суммой ежегодного дохода.
• ИП также имеет право на налоговые вычеты.
• Финансовые отчеты посылаются в налоговую ежеквартально (4 раза в год).

Пройти регистрацию можно в налоговых органах, подав документы:

• копию паспорта;
• заявление о регистрации и переходе на упрощенную схему налогообложения.

Размер налогов и взносов ИП в 2016 г.

Посчитаем, какие взносы придется платить арендодателю-предпринимателю.

• МРОТ* в 2016 г. повысился на 4% и составляет 6204 руб.
• ПФР* – 26% от МРОТ, что составит 19356 рублей.
• ФФОМС* – 5.1% от МРОТ – 3797 руб.
• Общая сумма – 23153 руб.

* Внимание!

• В 2018 г. взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования больше не привязывают к МРОТ. Теперь это фиксированные суммы.
• ПФР за расчетный период 2018 года  выплачивается в фиксированном размере 26 545 рублей. На 2019 г. установлен новый размер взноса ПФР – 29354 руб.
• ФФМОС на 2018 г. установлен в фиксированном р-ре 5 840 руб. На 2019 г. размер ФФМОС – 6884 руб.
• Общая сумма взноса для ИП в 2018 г. – 32385 руб. В 2019 г. взносы составят в сумме 36328 руб.

Эта сумма является обязательным ежегодным взносом для ИП (помимо налога), если общий доход за год не превышает 300000руб.

Если доход выше 300000, то предпринимателю придется еще доплатить 1% от суммы превышения этого порога:

• Например, стоимость ежемесячной аренды составляет 25000руб.или 300000 руб. – в этом случае лендлорд должен заплатить только обязательный взнос 23153 руб. (в 2018 г – 32385 руб.)
• Если же аренда – 30000 в месяц (360000 в год), то нужно будет доплатить сумму 60000*0.01, то есть еще 600 руб., и общий взнос составит 23753 рубля. (в 2018 г. 32985 руб.)
• Сумма налога составит: 360000*0.06 = 21600
• Сложив суммы взноса и налога, получаем 45353 руб. (в 2018 г. 54585 руб.)

Для сравнения: налог через НДФЛ составит 360000*0.13 = 46800 руб.

Если раньше НДФЛ при аренде всегда получался выше, чем при уплате аналогичного налога с ИП, то теперь платить налоги при недорогой аренде стало выгоднее через НДФЛ, а не ИП.

При дорогой аренде результат противоположный:

• Стоимость аренды 80 тыс руб/мес (960000 руб/год).
• НДФЛ: 960000*0.13 = 124800 руб.
• ИП: 960000*0.06 = 57600руб
• Взносы: 32385 + 0.01 (960000 – 300000) = 32385 + 6600 = 38985 руб.
• Общие выплаты ИП: 57600 + 38985 = 96585 руб.
• Разница между НДФЛ и выплатами с ИП: 124800 – 96585 = 28215 руб.

Вывод:

При дорогой аренде выгоднее зарегистрировать ИП и выплачивать налоги по “упрощенке” – УНС, чем платить НДФЛ.

 

Налоговый патент

Это альтернатива предшествующим двум способам для ИП – юридического лица.

Физическое лицо имеет право платить налоги только через подачу декларации.

• Чтобы купить патент, за месяц нужно подать заявление в налоговую инспекцию.
• Стоимость патента определяется метражом квартиры и ценами в регионе.
• Патент можно приобретать в кредит, выплачивая сразу треть стоимости, а остальное в течение срока его действия.

Патент на аренду в 2016 г.

Цены на патент на 2016 г планировалось снизить, но утверждены ли новые тарифы, трудно сказать.

Предполагаемые расценки на аренду в Москве:

• патент на аренду небольшой квартиры до 50 м² намечалось понизить с прежних 30000руб./год до 18000.
• патент для квартир 50 – 70 м² – с 60000руб/год до 36000.

Выплаты в пенсионный и страховой фонды при покупке патента снижаются.

Когда выгоден налоговый патент

В условиях новых цен легализация аренды путем покупки патента, может быть выгоднее, чем при регистрации ИП в следующих случаях:

• при сдаче небольшой, но дорогой квартиры – в центре крупных городов или элитных районах (домах);
• при сдаче дорогих апартаментов, с ежемесячной арендой 100000 руб. и выше
• при посуточной аренде.

Легализация аренды периферийного второсортного жилья при помощи патента невыгодна. В этом случае лучше просто декларировать свой доход, либо зарегистрировать ИП.

Видео: Налоги с арендной платы