Подаренное жилье: правильный договор и отмена дарения

Подаренное привлекательно тем, что оно бесплатно. Кто о таком не мечтает, особенно если подарена квартира? Вот уж точно – более доступного жилья, чем жилье по договору дарения, казалось бы, не придумать. Сам договор дарения один из самых простых, и в настоящее время даже не требует регистрации: с 2013 г. необходимость регистрации и нотариального заверения сделок с недвижимостью типа покупка-продажа и дарение отменена.

Что такое дарение в юридическом смысле

Дарение возможно в форме:

• безвозмездной передачи одной стороной (дарителем) другой стороне (одаряемому) вещи (собственности) или обязательств уступки своего имущественного права (требования) к себе или третьему лицу;
• освобождения или обещания освободить другую сторону от имущественных обязательств перед собой или третьим лицом (гл.32, ст. 572 ГК РФ).

Жилье по договору дарения: устный и письменный договор

В устной форме дарение возможно, если стоимость вещи не более 3000 руб., либо даритель –физическое лицо.

Обычно устные договоры заключаются родственниками, и здесь просто достаточно торжественно вручить ключи от квартиры, если, конечно, она дарится в настоящий момент.

Дарение недвижимости сопровождается заключением письменного договора в случаях:

• Даритель – юридическое лицо.
• Безвозмездная передача жилья предполагается в будущем.

Ничтожность договора

Договор будет признан недействительным, то есть ничтожным, если он сделан в ненадлежащей форме:

• в устной, когда нужна письменная;
• неясно выражено намерение дарителя;
• если не названы одаряемый и конкретный объект недвижимости.

Всякие пустые обещания типа «вот подожди чуток, и скоро все будет твое» или «вот я умру, и все тебе достанется» юридической силы не имеют.

Кстати, если даритель-родитель, родственник или посторонний человек обещает подарить недвижимость после своей смерти, то это – наследование, и здесь требуется другой договор или завещание.

В каких случаях дарить запрещено

Запреты определены ст. 575, ГК РФ.

Запрещается принимать подарки, если только они не дешевле 3 тыс. рублей, от несовершеннолетних и недееспособных граждан.

В некоторых случаях дар является скрытой формой взятки.

Кому нельзя дарить:

1. Работникам образовательной, социальной, медицинской сферы, детских домов, интернатов и других организаций, где содержатся дети-сироты и лишенные родительского попечения.
   • Этот запрет действует в отношение дарителей, обучающихся, лечащихся, содержащихся в этих учреждениях, либо их родственников или супругов.
2. Должностным лицам и служащим государственных и муниципальных органов и субъектов Федерации, в том числе и банков, в связи с их исполнительной и служебной деятельностью.
   • Запрет относительно должностных и служащих лиц не распространяется на дарение в связи с протокольными мероприятиями, командировками по роду службы и т.д. Если сумма дара превышает 3 тыс. рублей, он передается в государственную, муниципальную или федеральную собственность.
3. От одной коммерческой организации к другой.

Ограничения дарения недвижимости

1. Нельзя подарить жилье по договору дарения, находящееся в доверительном управлении, без согласия ее собственника.
2. Нельзя дарить собственность, находящуюся в совместной собственности, без согласия других собственников.
3. Безвозмездная передача своих прав требования к третьему лицу (прав кредитора) осуществляется, согласно ст. 383 – 389 ГК РФ:
   • Банк может, например, подарить свои ипотечные долги другому банку или организации без согласия должника, если права его при этом не нарушены.
4. Дарение в виде исполнения обязательств вместо одаряемого перед третьим лицом должно соответствовать требованиям ст. 313 ГК РФ:
   • Например, одна сторона может добровольно принять на себя оплату просроченной задолженности другой стороны или оплаты долга в случае обращения взыскания на имущество данного должника.
5. Дарение путем перевода на себя долга третьей стороны (например, по ипотеке) регламентируется ст. 391, 392 ГК.

Можно ли отказаться от дарения или отменить его?

Даритель может отказаться от еще не совершенного дарения, если ухудшилось его здоровье и материальное положение.

Отказ или отмена дарения возможны также в случаях:

1. Покушения одаряемого на жизнь дарителя или членов его семьи, или родственников:
   • При умышленном лишении одаряемым жизни дарителя, его наследники вправе потребовать в суде отмены безвозмездной сделки.
2. Угрозы безвозмездной утраты полученной одаряемым вещи, которая ценна для дарителя не в денежном измерении:
   • Например, подарена, квартира, являющаяся «родовым» гнездом, в которой проживало не одно поколение, и каждая вещь в ней – воспоминание. Одаряемый же своими действиями может привести к ее физическому уничтожению или потере путем продажи, использовании в качестве залога под кредит и т.д.
   • Если безвозмездно дарится вещь, представляющая подобную ценность, то необходимо указать это в договоре.
3. Совершения дарения юридическим лицом или ИП за шесть месяцев до объявления его банкротом:
   • Некоторые предприниматели умышленно дарят все свое имущество, чтобы избежать обращение взыскания на него, а затем инициируют собственное банкротство.
4. Смерти одаряемого:
   • Даритель имеет право отменить дарение в случае смерти одаряемого только в том случае, если это условие содержится в письменном договоре.

Правопреемственность обязательств дарения

Права одаряемого, если дар обещан в будущем, не переходят к его наследникам:

Если он, например, так и не дождался обещанной квартиры, то его детям ничего не светит.

А вот обещание дарителя, если иного нет в договоре, наследуется правопреемниками:

Если даритель обещал в договоре подарить кому-то квартиру при жизни, не указав условие ее наследования другими лицами в случае своей смерти, то наследники будут обязаны исполнить обещанное по договору.

Подаренное – не всегда бесплатное

Жилье по договору дарения бесплатно только, если оно принято от родного человека.

Однако порой и за подарки приходится платить, если недвижимость дарится постороннему человеку или дальнему родственнику. В этом случае одаряемый платит немалый налог в размере 13 %. Но передача в дар близким (детям, супругам, родителям, прародителям, кровным и некровным братьям и сестрам) не облагается налогом.

Видео: Договор дарения.

https://youtu.be/rKM0-tNNGmE

Скачать типовой образец договора дарения