Что ждет ипотеку в 2019 г.: последние новости

Ипотека в России и других бывших союзных республиках все еще очень дорога, хотя дешевеет из года в год. Кризисный 2014 год породил массовое банкротство валютных заёмщиков, вызванное форс-мажорными обстоятельствами – неуправляемым резким обвалом национальной валюты. Чтобы помочь попавшим в безвыходное положение заемщикам, государство вынуждено было разработать программу рефинансирования ипотеки для пострадавших и помощи банкам, у которых возникло гигантское количество невозвратных кредитов. С тех пор прошло четыре года, ситуация заметно улучшилась, но круги по воде от падения ипотечного рынка ещё идут. Люди с осторожностью стали относиться к ипотеке и заняли выжидательную позицию. Ипотека в первом полугодии 2018 г. существенно подешевела, по сравнению с 2015 годом, однако со второго полугодия 2018 г. и в первом квартале 2019 г. ситуация вновь изменилась.

Не пора ли брать ипотеку в 2019 году?

Ожидания тех, кто не стал спешить брать ипотеку в 2015 г., оправдались: изменения коснулись ключевой ставки, которая в 2018 году упала до 7.25%. (Для сравнения:

• в феврале 2015 г. она достигла 17%;
• за 2015 г. падала четыре раза и дошла до 11, 5;
• за 2016 – 2017 гг. снизилась до 8,25%.)

Как ключевая ставка влияет на стоимость ипотеки

Стоимость ипотечного кредита зависит от размера ключевой ставки – минимальной процентной ставки, под которую центральный банк выдаёт краткосрочные кредиты на неделю кредитным организациям, и максимальной – по которой сам одалживает у них. Именно, исходя из ключевой ставки, рассчитывается ставка рефинансирования – годовой процент, по которым ЦБ ведет кредитование.

Банки, выдающие в свою очередь кредиты физическим и юридическим лицам, обычно прибавляют к ставке рефинансирования 2%, определяя таким образом минимальную стоимость кредита.

Если посмотреть на таблицу значений ключевой ставки и ставки рефинансирования за последние 5 лет, то можно заметить, что ключевая ставка сегодня выше значения начала 2013 г. – 5,5%. А вот ставка рефинансирования, которая с 2016 г. приравнена к ключевой, до конца 2018 г. была 7.25 %, а в настоящий момент поднялась на 0.5 % и составляет 7.75 %. Это получается все равно несколько ниже, чем в 2013 г., когда КС была 8,25 %.

Конечно, тарифная вилка ипотечных кредитов в банках достаточна широка:

• минимальный процент кредитования в большинстве банков составляет 9,7 – 9.8 %;
• максимальный – 14 – 17% и даже выше (для коммерческой ипотеки).

И такой разброс существовал всегда, а в 2010 – 2013 г. он мог быть и больше.

Последние новости ипотеки в 2019 году

Будет ли банковская ставка расти дальше?

Этот вопрос волнует многих, так как люди берут долгосрочные кредиты (на 20 – 30, 50 лет), и переплаты по ним возникают очень большие.

Пока ключевая ставка остается на прежнем уровне – 7.75%. Существуют следующие версии насчет дальнейших перспектив КС:

• может оставаться такой же весь год;
• возможно вновь понизится: предновогоднее повышение было обусловлено повышенным спросом на кредиты, так как люди отреагировали на повышение ключевой ставки моментально; теперь же, если КС не будет изменяться, спрос на займы упадет, и в банках появятся более выгодные предложения;
• будет колебаться в зависимости от ставки ФРС (как известно, повышение КС с 7.25 до 7.75 % произошло вслед за повышением КС ФРС).

Мы будем дальше следить за ситуацией и информировать читателей.

6%-я ипотека для многодетных

Конечно, всех многодетных до сих пор волнует событие, происшедшее накануне 2018 г. – это введение новой государственной программы поддержки многодетных семей в виде льготного периода кредитования в течение фиксированного периода.

• государство компенсирует банкам и АИЖК (в 2018 году переименовано в ДОМ.РФ) разницу между 6%, под который будет предоставлен кредит семье, и 9,25% (ставка рефинансирования + 2%);
• при рождении второго ребёнка льготный период составляет три года, а после рождения третьего – 5 лет;
• если второй или третий ребёнок появился уже после того, как в 2018 г. был взят кредит, ипотека рефинансируется на три или на пять лет;
• если вслед за вторым у семьи в период между 2018 и 2022 гг. рождается третий ребёнок, к трём льготным годам прибавляется пять;
• по прошествию положенных трёх или пяти лет льгот ставка вновь возвращается к величине, равной ключевой ставке, действующей на тот период, плюс 2%.

У закона много нюансов, уже вызвавших бурю возмущений:

• Действие его ограничивается периодом первого января 2018 и 2022 гг., то есть если ребёнок родился или кредит был взят раньше 01.01.2018 г., никаких льгот не положено.
• Обойдены также оказались семьи, где большее количество детей.
• Период действия льготной ставки (3 – 5 лет) получается маленьким, по сравнению с периодом кредитования (20 – 50 лет), .
• Следует также знать, что льготы предоставляются только в первичной ипотеке, то есть это строительство нового жилья.

Прямая линия с президентом повлияла на условия кредитования

Последняя Прямая линия в 2018 г., на которой президент дал понять, что ждёт ипотеку по 7%, привела к снижению ставки кредитования в некоторых банках уже на второй день до 9%. Так, процент по кредиту одной многодетной семье из г. Иванова после жалобы в прямом эфире на работников банка, отказывающихся рефинансировать кредит по новой 6% льготе, так как в семье в 2018 г. родился не второй, и не третий, а последующий ребёнок, был снижен с 13 до 8,75% (вместо 6). Но этого бы не произошло, если бы отцу семьи не удалось бы дозвониться. То есть вопросы в стране по-прежнему решаются исключительно по звонку президента.

Кстати, новоиспеченный закон о льготах для семей сразу после прямой линии был также по указанию президента отправлен на доработку: в него будут внесены поправки, и добавлен “последующий” ребёнок. (Странно, что чиновникам, разработавшим закон, почему-то сразу в голову не пришло, что семьи с бОльшим количеством детей должны иметь, если не бОльшие, то хотя бы равные права с теми семьями, где два-три ребёнка).

У нас до сих пор самая дорогая ставка в мире

Речь о банках ведущей десятки стран, куда входят США, Еврозона, Великобритания, Австралия, Швейцария, Канада, Новая Зеландия, Япония, Китай, Россия.

Ставка в ЦБ РФ не просто выше, а намного (иногда на бесконечность) выше, чем в других банках:

• в 3,6 раз, чем в ФРС;
• в 14,5 раз, чем в Великобритании;
• в бесконечное количество раз, чем в Еврозоне (не верите? разделите 7,25 на 0).

А уж во сколько раз она больше ставки ЦБ Швейцарии или Японии, и посчитать невозможно: получается иррациональное число, большее чем бесконечность, так как в этих странах отрицательные банковские ставки (при отрицательной ставке заемщик возвращает меньше денег, чем взял).

Разумеется, отрицательная ставка кредитования существует внутри самой банковской системы: по ней производятся расчеты между центральным банком и периферийными банками. Но отрицательная ставка позволяет банку давать ипотечные займы под очень маленький процент: так, ипотека в Швейцарии самая дешевая в мире – 1,4 – 1,75%, а при некоторых условиях она может быть меньше одного процента.

Относительно близко по величине ставки отстоит от России Китай (4,5%). Вероятность того, что ставка ЦБ РФ все же в дальнейшем продолжит своё снижение, остается достаточно высокой, так как вопиющий дисбаланс между мировыми ставками и ставкой Российского центрального банка не может длиться вечно.

Условия ипотеки в 2019 г.

Цена ипотеки, помимо ключевой ставки, будет зависеть от многих условий: величины начального взноса, наличия льгот, степени риска для банка, аппетитов самого банка.

Ипотека с нулевым взносом

В 2019 году ещё больше банков стали предлагать взносы с небольшой первоначальной суммой (5 – 10%), а то и вовсе без неё, но не надо спешить радоваться:

• Отсутствие первого взноса не означает, что банк выдаст 100%-ю сумму от стоимости кредита: он может выдать 80 – 90%, и оставшиеся 10% все равно придётся где-то искать. Условия такой ипотеки могут оказаться менее выгодными: банковский процент выше обычного, сокращение периода погашения кредита и т.д.
• Ипотека с нулевым начальным взносом не даёт льготных преимуществ, а является скорее вынужденной мерой для тех, у кого нет своих накоплений, приводящей к увеличению бремени выплат: ежемесячные платежи такой ипотеки будут больше обычного.
• Банк может выделить полный 100% кредит без начального взноса в том случае, если заёмщик предоставит второй дополнительный залог (недвижимость или автомобиль). Первым залогом, как известно, выступает сама квартира для ипотеки.

Материнский капитал и ипотека молодой семье в 2019 году

Программа материнский капитал продлена и на 2019 год, что даёт право семье с детьми (вторыми, третьими или последующими) один раз воспользоваться целевым государственным сертификатом, который разрешено тратить и на ипотеку. Большинство банков принимает материнский капитал в качестве первого ипотечного взноса, за исключением некоторых случаев:

• при оформлении коммерческой ипотеки;
• при государственных дотациях ипотеки в виде погашения половины её стоимости.

Ряд банков имеют ипотечную программу, дающую некоторые льготы молодым семьям. Так, в Сбербанке на 2018 год разработана ипотека для молодой семьи с банковским тарифом от 10,2 % (более низкий процент – для клиентов банка).

Ипотека по двум документам в 2019 году

В 2019 году все большую популярность набирает пакет всего из двух документов, один из которых паспорт, а второй – на выбор из списка, предложенного банка. Достоинство – быстрая скорость оформления буквально за двое-трое суток. Заемщику нет необходимости заказывать справку НДФЛ (сведения о выплаченных налогах банк сам находит в базе данных заемщика по СНИЛС или ИНН).

Внимание: Банк может потребовать в отместку более высокий первоначальный взнос, личное страхование, дополнительный залог и т.д.

Возрастной ценз для ипотеки в 2019 г.

• Нижний возрастной предел в целом не изменился: заемщик должен быть не младше 21 года, в некоторых случаях 18 лет, если в банке существует льготная программа поддержки студентов. Такие программы разрабатываются на местном региональном уровне, государство не оказывает прямой поддержки студентам.
• А вот верхний возрастной предел многие банки повысили: если раньше предельным возрастом было 65 лет (это не на время взятия кредита, а время окончания последней выплаты по кредиту), то в 2018 году максимальный возраст заёмщика увеличили до 70 – 75 лет (в Сбербанке, например, установлен предел в 75 лет).

Долевое строительство в 2019 г.

Требования государства в 2019 году к застройщикам более жёсткие, чем раньше, что положительно для дольщиков, которые нередко были обмануты недобросовестными фирмами. Это увеличение необходимого опыта работы застройщика до 3-х лет, придание статуса хозяйственного специализированного субъекта, банковский надзор и другие меры.

На последней Прямой линии официально было заявлено, что долевое строительство (в той форме, что есть) будет прекращено с 1 июля 2019 года. Государство и ЦБ полностью берет под контроль сектор нового жилья, будут его финансировать, и на первичном рынке останутся таким образом самые крупные девелоперы.

Тезисы о поддержке семьи Федерального Послания в 2019 г.

В последнем Федеральном Послании президент Путин предложил впечатляющие меры по социальной поддержке семей, в том числе и в жилищной сфере:

• установить льготы по 6 % – й  ипотеке для семей со вторым и последующим ребенком не на первые три-пять лет, а на весь период кредитования;
• в добавлении к материнскому капиталу выделить из бюджета для погашения ипотеки дополнительно 450 тыс. руб. при рождении 3-го и последующего ребенка;
• уменьшить налоговое бремя для многодетных семей путем дополнительного налогового вычета в размере:
  • 5 кв. м (квартира) и 7 кв. м (дом) на каждого ребенка;
  • 6 соток земли для одной многодетной семьи.
• стимулировать стр-во индивидуальных домов:
• поднять выплаты на первых и вторых детей до 1.5 лет до двух прожиточных минимумов;
• повысить пособие для детей инвалидов и инвалидов 1-й группы с детства до 10 тыс. руб.;
• решить проблему с яслями.

Остается только надеяться, что все эти меры будут воплощены в жизнь.

Предложение об ипотечных каникулах

Ипотечные каникулы представляют собой временную отсрочку платежей, согласованную с кредитной организацией.

Напомним, что предложение вести ипотечные каникулы для заемщиков, оказавшихся в затруднительной жизненной ситуации (потеря работы, болезнь, смерть кормильца  и пр.), Президент предложил еще в Послании Федеральному собранию 20 февраля 2019 г..
Данное предложение было воспринято многими заемщиками как возможность получить каникулы на уже выданные кредиты, хотя по законодательству закон обратной силы не имеют. Однако в самом Послании такая оговорка не прозвучала.
Чтобы не разочаровывать чаяния народа, Президент 20 марта повторно обратился к депутатам Госдумы с предложением распространить ипотечные каникулы не только на новые, но и на выданные ранее ипотечные займы.

Заключение: ждать ли доступного жилья в 2019 году

Сказать однозначно, ожидается ли снижение процента по кредиту и появление нового доступного жилья, трудно, так как это зависит не только от внутренних, но и внешних факторов. Политическая, финансовая ситуация в мире в 2019 г. продолжает оставаться нестабильной.
Можно с уверенностью спрогнозировать только одно:

Предложения от государственных девелоперов на первичном рынке жилищного строительства будет все более вытеснять остальные варианты. Ипотека в новостройках по-прежнему будет более доступной, чем ипотека готового жилья. И ее популярность с годами будет только расти.