Как правильно оформить арендный договор

Сегодня в сделке под названием «аренда» участвуют практически все – физические лица и юридические организации. Первое, с чем сталкиваются стороны – необходимость заключить договор аренды. Для физических и юридических лиц могут быть свои особенности аренды недвижимости.

Основные понятия, касающиеся этого вида сделки:

• Арендатором или съемщиком является лицо, берущее жилье в аренду для проживания или занятия бизнесом.
• Арендодатель или лендлорд– лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее от этого доход.

Договор аренды жилья: структура и содержание

Договор аренды состоит из нескольких частей.

Первая часть обычно содержит:

1. Описание предмета договора:
   • адрес квартиры;
   • количество комнат, общая площадь и другие характеристики;
   • реквизиты документа, подтверждающего право собственности;

   Все собственники в интересах арендодателя должны быть перечислены в договоре, иначе при несогласии одного из них сделка аренды может быть расторгнута.

2. Назначение аренды:
   • для проживания;
   • для осуществления коммерческой деятельности.

   Этот пункт очень важен, так как его отсутствие позволяет арендатору использовать жилье как ему заблагорассудится:

   • открывать ветлечебницу, кафе, приют для бездомных;
   • повторно сдавать в аренду и т.д.

   Если лендлорд сдает недвижимость физическому, а не юридическому лицу, в целях его проживания, но не предпринимательской деятельности, то договор должен обязательно содержать это условие.

3. Сроки договора:
   • Указывается, с какого момента вступает в силу договор, и жилец может поселиться в квартире.
   • Устанавливается срок действия договора – обычно 11 – 12 месяцев.
   • Лучше заключать на 11, так как может возникнуть ситуация:
     Съемщик не устраивает арендодателя, но по закону он не может его немедленно выгнать по ряду причин – беременность, маленькие дети, отсутствие денег на новую аренду и т.д.

Во второй части договора описываются права и обязанности арендодателя и арендатора. К ней нужно отнестись очень внимательно, ведь если что-то будет упущено, то может возникнуть конфликт.

В третьей его части содержатся условия расторжения договора.

Права и обязанности сторон при аренде жилья.

В стандартном договоре обычно указывают пункты:

• Размер и сроки вносимой оплаты.
• В какой валюте она будет производиться.
• Наличие или отсутствие залога.
• Необходимость своевременной оплаты арендатором коммунальных услуг.
• Ответственность съемщика за порчу имущества в квартире.

Защита интересов арендатора

Для полноценного договора в интересах арендатора желательно, чтобы он содержал дополнительные пункты обязательств лендлорда:

1. Не повышать размер арендной платы в течение всего срока аренды.
2. Не осуществлять «внеплановые» посещения и проверки состояния квартиры сверх тех, что указаны в договоре:
   Кому понравится, если хозяин квартиры будет приходить к вам каждую неделю, да еще и ночами, чтобы посмотреть, не устроили ли вы у себя ночлежку или притон.
3. Менять за свой счет изношенную необходимую бытовую технику, счетчики, водомеры, электроприборы, мебель.
4. В пункт, касающийся денежных расчетов желательно внести способ расчета – наличный или безналичный:
   • Съемщику выгоднее безналичный способ расчета, так как он является доказательным – в спорной ситуации можно всегда подтвердить факт оплаты, дату и сумму.

Защита интересов лендлорда

В интересах лендлорда включить в договор:

1. Сведения о проживающих с копиями их паспортов:
   • Если в договоре указано, что в квартире будет проживать семья из трех человек, но реально проживают 10 – 15 родственников (строителей, студентов, приезжих), то это основание расторжения аренды и выселения жильцов.
2. Если арендодатель планирует привязать арендную плату к инфляции или росту курса доллара, то он может указать это условие в договоре как свое право изменять сумму оплаты.
3. Право проверки квартиры с указанием ее периодичности или даты.
4. Требования осуществлять плату не позднее конкретного расчетного дня.
5. Перечисление услуг, за которые нужно будет платить:
   • нужно предварительно снять и указать в договоре показания всех счетчиков;
   • услугу международных звонков на стационарном телефоне лучше отключить.
6. Правила пользования электроприборами.
7. Разрешение или запрет заводить домашних животных.
8. Требование не нарушать допустимые уровни шума в помещении (это важно, чтобы не было бесконечных жалоб от соседей).
9. Возможно включение пункт о запрете курения в комнатах или на кухне.

Конфликтные ситуации при сдаче жилья в аренду

Чаще всего возникают конфликты из-за порчи имущества:

• возмущенный лендлорд требует возмещения за потертый коврик или исчезновение сковородки и грозится вычесть их стоимость из залога;
• съемщик заявляет, что коврик таким и был, а никакой сковородки и вовсе не было.

Страхование от порчи имущества

Чтобы подстраховать себя, арендодатель и съемщик могут произвести опись имущества с указанием его состояния до того, как произойдет заселение.

На это мало кто идет, так как описывать все имущество, включая и посуду, можно несколько дней. Можно переписать не все имущество, а самое ценное и дорогое.

Но что обязательно нужно сделать арендатору – потребовать включить в договор пункт об отсутствии материальной ответственности арендатора при обстоятельствах непреодолимой силы – так называют обстоятельства, которые происходят не по воле человека и не связаны с его действиями:

• например, произошел потоп – прорвали трубы у соседей сверху;
• из-за прогнившей электропроводки произошло замыкание – и пожар уничтожил все имущество;
• случилось землетрясение – и телевизор упал и разбился;
• взорвался газ – и снесло стены.

Защитить себя от обстоятельств непреодолимой силы арендодатель может единственным способом – застраховать квартиру.

Полный страховой пакет включает:

• страхование гражданской ответственности (от тех самых потопов и пожаров);
• имущества;
• стен (от бытовых взрывов);
• внутренней отделки помещения

Когда расторгается договор

Договор аренды чаще всего расторгается:

• при несвоевременной или частичной оплате;
• отказе платить вообще;
• нарушении условий договора (проживает большее количество человек, содержатся домашние животные, жалобы соседей на шум и дебош и т.д.);
• порче имущества и отказе материального возмещения.

Зачем нужен залог при аренде

Большинство арендодателей берет со съемщиков залог (задаток). Это делается в целях:

• возмещения за порчу имущества (например, жильцы решают съехать и отказываются возмещать нанесенный ущерб;
• возмещения недобросовестно оплаченных коммунальных услуг (что-то оплачено полностью, что-то частично, а какие-то услуги и вовсе не были оплачены).

Когда арендатор съезжает, он обычно показывает все последние квитанции. Вместе с хозяином производится осмотр квартиры и имущества.

При отсутствии претензий к съемщику арендодатель возвращает ему залог.

Залог обычно берется в виде платы за последний месяц аренды.

Отказ платить за причиненный ущерб – повод подать на арендатора в суд, однако доказать факт порчи имущества можно только лишь при наличии его описи с указанием состояния имущества на момент заключением договора.

Таким образом, грамотный и скрупулезный договор аренды жилья способен максимально защитить как интересы арендодателя, так и съемщика.

Видео: Договор аренды

Образец договора аренды
Скачать образец