Взять квартиру в ипотеку — и не прогореть

Операция «ипотека» должна соседствовать со здравым смыслом и просчетов рисков. Надо сознавать, что она обычно растягивается на 10, а иногда и на 25 лет. И все это время заемщику придется ежемесячно выплачивать немалую сумму. Не заболеть, не потерять работу он просто не имеет права – банки не знают жалости, и даже небольшая отсрочка по платежу может обойтись нарастанием пени. Полная же неплатежеспособность заемщика приведет к возбуждению судебного процесса, потерей залога или приобретенной под залог квартиры. Как же не прогореть и учесть все ипотечные риски?

Ипотека замороженная стройка
Главный риск в ипотеке — неплатежеспособность заемщика.

Ипотечные риски – как не «пролететь» с ипотекой?

Расчет своих финансовых возможностей

Первый риск – это большая стоимость квартир, особенно в мегаполисе. Чем больше стоит квартира и чем меньше начальный взнос и зарплата, тем на больший срок предстоит брать кредит. В крупном городе цены таковы, что только на одну квартиру, без учета других затрат на жизнь, нужно работать десять лет. Большинство стремятся обосноваться поближе к столице или крупным городам, однако и там жилье нельзя назвать дешевым.

Чтобы взвесить свои возможности, посчитайте на любом ипотечном калькуляторе размер своих ежемесячных выплат. Для примера рассчитаем на он-лайн калькуляторе Сбербанка такой вариант:

Как можно прогореть на ипотеке?

  • стоимость жилья — 2 млн. руб.;
  • начальный взнос — 300 000 руб.;
  • сумма необходимого кредита — 1 700 000 руб.;
  • банковский процент – 16;
  • форма платежа – аннуитетный;
  • срок погашения кредита – 10 лет.

Результат расчета показывает:

  • Суммарные выплаты за 10 лет — 3 417 267,67 руб.
  • Переплата по кредиту — 1 717 267,67 руб. (101, 02 %)
  • Ежемесячная выплата – 28 477 руб.

Одна секунда расчета – и вы уже видите свои возможности…А главное сознаете:

За десять лет ипотеки вы выплатите банку более, чем двойную цену за взятый кредит.

Знание суммарных выплат часто охлаждает мечтателей и заставляет искать иные, менее затратные варианты доступного жилья.

Риски первичной ипотеки

Недобросовестные застройщики

Покупка квартиры в доме, где только заложен фундамент всегда рискованна, однако квартиры по белому и черному варианту всегда популярны, так как они намного дешевле. При долевом строительстве для заемщика существуют следующие риски:

  • Самый плохой — строительные фирмы могут оказаться мошенническими и взяв ваши деньги, испариться.
  • Одна и та же квартира может быть продана нескольким заемщикам.
  • Договорная цена квартиры может по окончанию стройки оказаться выше по причинам:
    • большей площади;
    • изменения планировки;
    • применения других, более дорогих материалов и т.д.
  • строительство может быть заморожено на несколько лет из-за финансовых трудностей застройщика.

    Риски связанные с ипотекой на квартиру
    Строительные пирамиды, замороженное строительство или банкротство фирмы — риски первичной ипотеки

Чтобы подстраховать ипотечные риски, связанные с застройщиками, заключайте договор с застройщиками, являющимися корпоративными клиентами тех банков, где вы берете кредит.

Банк будет кровно заинтересован в надежности застройщика и выступит в качестве гаранта самой сделки и того, что дом будет достроен.

Если банк не уверен в надежности застройщика, то для получения кредита понадобится залог в виде другой свободной недвижимости (заемщика или его родственников).

Банкротство застройщика

Даже если застройщик юридически будет признан банкротом, и вы здесь совершенно ни при чем, банк все равно будет требовать возврата кредита от вас, ведь договор был заключен с вами.

Обанкротившийся застройщик окажется не в силах заплатить сразу всем заемщикам.

Часто в банкротах оказываются любители финансовых пирамид.

Насторожить вас сразу должна вексельная форма договора, которую вам предлагает заключить застройщик: по такой схеме застройщик берет обязательство на возврат вам денежной суммы, а не квартиры. Такой способ дает строительным фирмам возможность крутиться на деньгах заемщиков, вкладывая их в другие стройки.

Квартиру «продают» сразу нескольким людям, получает ее кто-то один, а остальным возвращают деньги, если ловкачам удалось все достроить и не стать банкротами.

Банкротство застройщика – не самый трагичный случай, так как закон на стороне заемщика, особенно если он заключал договор о долевом участии в строительстве.

В ходе судебных разбирательств деньги, или квартира все-таки будут возвращены ипотечному покупателю, но на это может уйти много времени и нервов.

Другие риски

Заемщикам может угрожать еще немало рисков:

Ипотека замороженная стройка
Кризис, незаконные сделки с недвижимостью, форс-мажорные обстоятельства — все это тоже риски ипотеки…
  • Кризис и резкое падение цен на недвижимость, из-за чего банк может потребовать свои деньги назад.
  • Признание сделки на вторичном рынке недействительной.
  • Несчастный случай или стихийное бедствие, приведшее к утрате собственности.
  • Скачки валютных курсов.
  • Рост ставки по кредиту.
  • Непредвиденные обстоятельства (потеря работы, болезнь и т.д.).

Страхование финансовых рисков

Несмотря на множество опасностей, ипотеку брали и продолжают брать, так как иного выхода большинство просто не видит. Аренда жилья на протяжении десятков лет также ведь обходится в большую сумму, но при этом квартира так и не становится вашей.

Ипотечные риски нужно стараться застраховать.

Страхуют свои риски и банки, и заемщики, однако последние обычно реже прибегают к услугам страховщика из-за бремени и так больших выплат по кредиту, а также по незнанию или легкомыслию.

Страхование банковских рисков

Банки страхуют свои риски очень серьезно и по сложной схеме. Возможность потерь заложена в основу деятельности банков: она определяется расчетными величинами.

Ипотека замороженная стройка
Банки прибегают к сложным многосторонним схемам страхования невозврата кредита заемщиком
  • Выдавая кредит, банк уже подстраховывается, изучая по многим показателям кредитоспособность своего клиента.
  • Реструктуризация кредитного долга снижает обоюдный риск как банка, так и заемщика.
  • Залог в виде другой недвижимости — также надежная подстраховка для банка.
  • Аквизиторское страхование – страхуя свои кредитные долги у аквизитора, банки даже получают за это комиссионные.
  • Коллекторские агентства – банки имею право продать свои долги коллекторам, который будет далее взыскивать с должников.

Страхование риска заемщиков

Как можно прогореть на ипотеке?

  • Страхование недвижимого залога, риска в долевом строительстве, титульное страхование значительно уменьшают риски заемщика
  • Банки часто предлагают клиентам титульное страхование заложенного имущества, но для этого необходимо быть собственником залога. Такой вид страхования защищает заемщика от рисков на рынке вторичного жилья:
    • Если сделка вдруг признается недействительной, и заемщик теряет право собственности, то долги также погашаются страховыми кампаниями.
  • Особенно важно страховать риски первичной ипотеки – той, что связана с долевым строительством. Застраховав свою долю, можно рассчитывать, что деньги не пропадут при возникших проблемах с застройщиками.
Застраховывайте недвижимость не на сумму банковского кредита, а на реальную рыночную стоимость жилья на момент кредитования– это защитит вас в случае неплатежеспособности от потери первоначального взноса и от падения рыночных цен.

В страховых вопросах может быть много противоречий, поэтому лучше привлечь юриста, разбирающегося в страховании, и прибегнуть к его помощи еще на этапе оформления банковского кредита.

Только при защите себя со всех слабых сторон можно снизить ипотечные риски до минимума.

Видео: Ипотечные риски