Как банки страхуют кредитные риски в ипотеке

Ни один из видов кредитования не сопряжен с таким большим количеством рисков, как ипотечное кредитование. Причины – в несоразмерности величины кредита со средним заработком заемщика и в слишком большом сроке кредитования, в течение которого могут возникнуть неконтролируемые банком и независящие от участников договора события:

• величина кредита превышает ежемесячный заработок в среднем в 100 раз;
• срок кредитования – 5 – 20 лет, а предсказать платежеспособность заемщика банк может лишь на период один-полтора года.

Ипотечное страхование – метод снижения кредитного риска

Ипотечное кредитование, проводимое банками, сегодня невозможно без страхования кредитных рисков в ипотеке.

Что такое ипотечное страхование

Ипотечное страхование – это не те традиционные виды страховок, которые предлагают оформить в банке кредитному покупателю недвижимости:

• страхование заложенного имущества;
• добровольное страхование жизни;
• титульное страхование.

Данные виды страхования страхуют риски и кредитора, и самого заемщика, а без некоторых, например, без страхования залога, банк может не предоставить кредит. Выгодоприобретателем (получателем страховки) во всех этих случаях является заемщик.

Ипотечное страхование – это страхование кредиторов от убытков, возможных из-за банкротства или неплатежеспособности заемщика, а также в случае реализации залогового имущества по цене меньшей, чем сумма кредита, при невозможности покрытия заемщиком этой разницы.

Выгодоприобретателем в ипотечном страховании является только кредитор, то есть банк.

Особенностями ипотечного страхования являются:

• колебание риска в связи с цикличностью рынка – от низкого в период стабильности до очень высокого в периоды кризиса:
  • страховой риск (отношение всех обязательств по полисам) к капиталу компании должен быть не более 25:1 или 20:1;
• трудности при расчете возможных убытков при длительном периоде страхования;
• необходимость наличия не только резервного фонда на ожидаемые убытки, но и капитала – на неожидаемые;
• специализация только на ипотечных кредитах:
  • величина ипотечных кредитов и их покрытий таковы, что на всех кредиторов другого типа может не хватить средств;

История ипотечного страхования

Первая ипотечная страховая компания появилась в США еще в 1887 г. В 1933 г. количество страховых компаний выросло до четырнадцати, но всех их вскоре смела Великая депрессия. В 1934г. было создано Федеральное жилищное агентство (FHA), которое и занялось страхованием банковских рисков.

В Канаде ипотечная и кредитная корпорация (CMHC) появилась в 1946г. Обе корпорации, и американская, и канадская сыграли большую роль в восстановлении рынка ипотеки в периоды глобальных кризисов.

В России в 2010 г. была создана подобная кампания – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Ипотечное страхование во всех странах регулируется в основном государством.

В отечественной ипотечной практике страхуются отдельно:

• ответственность заемщика,
• финансовые риски банка.

В зарубежной практике оба вида страхования объединены в один, но с разными источниками покрытия убытков.

Страхование ответственности заемщика

Заемщик по требованию кредитора заключает договор со страховой компанией, и в случае невозможности выполнения заемщиком своих обязательств, страховщики выплачивают убытки банку.

При страховании ответственности заемщика страхователем является заемщик: он страхует не свои риски, а банковские, но при этом несет все издержки по страхованию.

Банки обычно выделяют кредит, руководствуясь стандартной величиной LTV – отношением кредита, выданного банком заемщику, к стоимости залога:

Стандартное значение LTV в мире – 70 %, в России – 60%.

Хотя такой вид страхования появился еще в 1887, его реальную необходимость показал мировой ипотечный кризис 2007 – 2008 гг., когда из-за обвала цен на жилье и массового дефолта заемщиков, банки, вынужденные продавать залоги, понесли немыслимые убытки.

К страхованию ответственности заемщика предъявляются сегодня такие требования:

1. Заемщик должен быть залогодателем.
2. Из страховых случаев исключаются реализация залога вне суда и прощение долга.
3. Минимальный размер страховой суммы, на которую страхователь-заемщик заключает договор со страховщиком – должен составлять 20 % поверх тех 70% от стоимости залога, на которые выдается кредит.
   • Однако из-за того, что в России LTV ниже на 10 %, то и размер страховой ответственности возрастает до 30 %. В реальности же банки порой требуют от заемщика страхования до 50 % поверх суммы кредита.
4. Вся страховая премия (оплата услуг страховщика) выплачивается страхователем единовременно и на этапе оформления кредитного договора – оплата в рассрочку не предусматривается.
5. Возможность реструктуризации долга заемщиком должна быть оговорена со страховщиком, так как она увеличивает его риск.

Такая жесткая схема кредитования особенно часто применяется при высоком кредитном риске банка и при выдаче кредитов с небольшой начальной суммой взноса.

Но несмотря на то, что экономия на небольшом начальном взносе отнимается выплатой страховки, заемщик в будущем избавляет себя от инициирования банком процедуры взыскания в случае собственной неплатежеспособности.

Страхование финансовых рисков

Для управления рисками используются многие инструменты:

• стандартное сопровождение кредита – проверка всех условий, при которых возможна его выдача;
• порядок взыскания долга;
• создание резервного капитала для покрытия убытков;
• андеррайтинг (анализ для страхования рисков) заемщика и предмета залога (при отсутствии другого жилья залогом является сам предмет ипотеки);
• прогноз возможных убытков;
• реструктуризация кредита при дефолте заемщика;
• аквизация;
• секъюритизация (выпуск долговых облигаций).

Остановимся на некоторых инструментах, регулирующих кредитные риски.

[attention type=green]Основные правила кредитования, сопровождения кредита и взыскания долгов содержатся в Законе № 102-ФЗ “Об ипотеке”.[/attention]

Андеррайтинг в ипотечном страховании

И банк, и страховая кампания заинтересованы в платежеспособности заемщика весь период кредитования:

• Банку перед заключением договора важно удостовериться, что кредитные платежи не превысят 45 % от доходности ипотечного домохозяйства.
  • По инструкции, принятой В ЦБ России, банки имеют право требовать даже 33 % -го рубежа непревышения платежей – при этом бремя выплат для заемщика снижаются и аналогично снижаются кредитные риски.
• Большое значение имеет наличие начального взноса при кредитовании – это важный показатель для кредиторов и страховщиков:
  • Для накопления первичного взноса будущему получателю ипотечного кредита со средней зарплатой нужно примерно три года, поэтому наличие начальной суммы – косвенное подтверждение его платежеспособности.

Для анализа платежеспособности заемщика и просчета рисков недостаточно справки о текущих доходах, так как они могут носить случайный характер и не совпадать с запросами и тратами:

Часто люди живут сегодняшним днем и получив вдруг большие деньги, сразу принимаются их тратить или совершают необдуманные действия.

Чтобы определить реальный уровень доходов заемщика, в андеррайтинг включаются социо-демографические и экономические исследования, позволяющие получить сведения:

• об уровне зарплаты специалистов данной профессии в регионе проживания заемщика;
• перспективах развития региона;
• ситуации на рынке жилья и т.д.

Но андеррайтинг ограничен сроком не более трех лет. Смена работы, вынужденная безработица, изменение состава семьи, болезни вносят коррективы в любой анализ. Каждое изменение в положении заемщика требует повторного андеррайтинга.

Таким образом получается, что андеррайтинг – самая трудоемкая часть страхования и самая весомая часть в его ценообразовании. Страховым кампаниям трудно собирать сведения о заемщике из-за закрытого доступа к кредитным историям.

Прогнозирование убытков

Это не менее важный регулирующий инструмент при ипотечном страховании, так как позволяет определить примерное число дефолтов среди заемщиков и величину убытков. Убытки всегда заложены в основу любой финансовой компании: банки также знают, что какую-то часть кредитов им никогда не вернут, и включают потери в увеличение банковского процента.

Но на деле точные прогнозы мешают составить следующие факторы:

• Неправильная оценка недвижимости с указанием цены приобретения недвижимости заемщиком, а не реальной продажной ее цены.
• Потери и издержки в процессе взыскания долга.
• Изменение жилищных рыночных цен в течение срока кредитования и т.д.

Реструктуризация кредита

При страховании финансовых рисков страховые компании охотно включают в договоры с банками пункт о реструктуризации, так как реструктуризация снижает прессинг на заемщика, создавая ему более мягкие условия и даже предоставляя на год кредитные каникулы (с сохранением только выплаты процентов). За год заемщик может восстановить свою платежеспособность. Угроза дефолта заемщика и убытки для банков и страховщиков отступают.

Однако гарантии, что должник сумеет воспользоваться реструктуризацией, а не наделает новых долгов, нет, поэтому при страховании ответственности заемщика пункт о реструктуризации кредита невольно повышает риск страховщика.

Реструктуризацией долга в России занимается компания АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечного кредитования).

Аквизиция

Несмотря на возможность непрогнозируемых убытков, страховая ипотечная кампания заинтересована в как можно большем количестве заключенных с кредиторами договоров. Ведь сумма страховых прибылей в относительно стабильные периоды в основном всегда выше понесенных убытков. Исключением стали Великая депрессия и мировой кризис, начавшийся в 2007 г., когда по эффекту домино выпадение одного звена привело к разрыву всей ипотечной цепи:

Обвал цен на жилье привел к росту банковских процентов, что в свою очередь обанкротило сперва заемщиков, а затем банки, получивших взамен кредитов обесценившееся жилье. Последними в цепи были разорившиеся ипотечные страховые кампании.

Однако меры, принятые правительствами стран по стимулированию вливанию новых денег в экономику, привело к постепенному оживанию рынка жилья.

Аквизация – вовлечение все новых и новых клиентов в систему страхования по маркетинговой схеме, при которой страхователь получает комиссионные вознаграждения, причем довольно большие – в России они достигают 40 %.

Комиссионные проценты входят в противоречие с регулированием рисков, так как их выплата понижает платежеспособность страховой кампании и в конечном итоге бьет по заемщику, ведь не получив страховых выплат, банк будет спрашивать с него. Поэтому в США и других странах взимание комиссионных кредитором со страховщика запрещено.

Секъюритизация

Секъюритизация в ипотеке – это продажа ценных бумаг (облигаций), обеспеченных величиной ипотечных активов.

Ипотечное страхование дает возможность банкам большую свободу в проведении таких сделок. В свою очередь секъюритизация:

• переносит часть риска кредиторов на рынок ценных бумаг;
• способствует росту капитала банка;
• увеличивает количество новых кредитных операций.

Ипотечное страхование выгодно всем

Страхование кредитного риска дает возможность банкам снижать свои требования к заемщикам.

Социальные ипотечные программы предусматривают кредитование и без начального взноса или с небольшим взносом, причем ношу таких кредитов могут разделить вместе с государством и банки, входящие в систему ипотечного страхования.

Кредиты с маленьким взносом всегда выдавались банками крайне неохотно:

• по ним существует большая угроза дефолта заемщика;
• при взыскании долгов с заемщика банк обычно несет издержки, так как продажа имущества идет обычно в убыток банку, а покрыть убыток за счет разорившегося заемщика невозможно:
  • федеральный закон № 405-ФЗ в ст. 6, дополнении к ст.61 Закона об ипотеке,  установил прощение долга заемщику, если квартира, приобретенная им в ипотеку, не реализуется  на вторичных торгах и переходит в собственность кредиторам.

Выходит, закон о прощении долга все-такие есть?

Есть, но в основном на бумаге, а на деле получается так:

• Если банку не удается продать имущество на первых торгах, то на вторичных он по закону должен снизить продажную цену и начать торги ниже оценочной на 20 %.
• Чтобы не попасть под закон прощения долга, кредиторы привлекают на аукцион дочерние фирмы, которые при отсутствии других покупателей откупают имущество на вторых торгах по этой стартовой цене.
• В итоге заемщик так и остается в должниках.

Идут годы, а банк все не может никак не простить заемщика, не получить от него покрытие своего убытка…

Ипотечное страхование могло бы возместить банку потерю, освободить, наконец, несчастного заемщика и не допустить конфликтную безвыходную ситуацию. Получается, и впрямь. оно выгодно всем.

Видео: Андеррайтинг за 10 минут