Как рассчитать платеж по ипотеке?

Перед оформлением ипотеки обязательно нужно рассчитать ежемесячный платеж, чтобы знать на что надеяться перед походом в банк. Ипотечный кредит отдадут без лишних трудностей, если сумма возврата займа не превысит 40% ежемесячного дохода семьи заемщика. Ошибочно полагать, что ежемесячный платеж по ипотеке можно рассчитать по простой формуле: (сумма займа + ставка по кредиту)/12 месяцев. К примеру, если взять 100 000 рублей под 10% на 12 месяцев, то в месяц нужно будет платить 9 166, 66 рублей.

Рассчитать платеж ипотеки Сбербанк
Как рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотеке?

Такой расчет абсолютно неверный. Прежде всего, необходимо учитывать вид платежа: аннуитетный или дифференцированный. Помните, что аннуитет предполагает неизменную сумму выплат на протяжении всего периода кредитования, а дифференцированный подход позволяет периодически уменьшать сумму платежа. При условии аннуитетного способа выплат, возвращать придется 12 месяцев по 8791,59 рублей.

А если выплаты будут дифференцированными, то размер выплат будет ежемесячно сокращаться: 1 месяц – 9 166, 67 рублей, 2 месяц – 8 402, 78 рублей и т.д. В этом случае погрешность происходит за счет того, что каждый платеж по ипотеке сокращает сумму долга, а процент начисляется на остаток. Из-за снижения размера долга уменьшается сумма ежемесячной оплаты займа.

Разберем формулы, с помощью которых можно рассчитать помесячный платеж по ипотеке при каждом виде выплат.

Как рассчитать дифференцированный платеж?

Дифференцированные выплаты в самом начале срока ипотечного кредитования заметно больше, однако со временем он сокращается. Они включают в себя фиксированную сумму долга и убывающую процентную часть, которая ежемесячно пересчитывается, в зависимости от размера задолженности по ипотеке. Рассчитать размер долга, который осталось возвратить, можно очень просто, используя следующую формулу кредитного калькулятора Сбербанка:

Рассчитать платеж ипотеки Сбербанк
Рассчитать размер дифференцированного платежа по займу

Другие банки вместо 12 месяцев, используют коэффициент – количество дней в году. Тогда расчет процентов по кредиту более точный. Размер выплат за каждый месяц в этом случае определяется по формуле:

Посчитать ежемесечный платеж по ипотеке
Формулы для расчета ежемесячных платежей по ипотечному кредиту

Разберем на примере:

Задаем параметры займа:

  • Сумма кредита — 100 000 рублей
  • Срок кредитования – 12 месяцев
  • Процентная ставка – 20%

Рассчитаем график дифференцированных платежей:

№ платежаДолг по займуПроцентыОсновной долгСумма выплаты
1100 0001 698.638 33310 031.96
291 666.671 506.858 3339 840.18
383 333.331 415.538 3339 748.86
475 000.001 232.888 3339 566.21
566 666.671 132.328 3339 465.65
658 333.33988.168 3339 321.49
750 000.00792.358 3339 125.68
841 666.67705.838 3339 039.16
933 333.33546.458 3338 879.78
1025 000.00423.508 3338 756.83
1116 666.67273.228 3338 606.56
128 333.33141.178 3338 474.50
Итого:___ 10 856.88100 000110 856.88

Как рассчитать аннуитетный платеж?

Структура аннуитета состоит из суммы погашения основного долга и процентов за использование заемных денежных средств. Соотношение этих величин со временем меняется: увеличивается сумма погашения основного долга, а размер процентов, начисляемый на остаток долга, напротив, увеличивается. Однако в итоге размер выплаты все равно остается одинаковым. Так первые несколько месяцев заемщик выплачивает в основном проценты по ипотеке.

Размер аннуитетной ежемесячной выплаты определяется по классической формуле, которую использует Сбербанк:

Посчитать ежемесечный платеж по ипотеке
Рассчитать размер аннуитетного платежа по займу

Разберем на примере:

Задаем параметры займа:

  • Сумма кредита — 100 000 рублей
  • Срок кредитования – 12 месяцев
  • Процентная ставка – 20%

Рассчитаем график аннуитетных платежей:

№ платежаДолг по займуПроцентыОсновной долгСумма выплаты
1100 0001 66775969 263
292 4031 54077239 263
384 6801 41178529 263
476 8281 28079839 263
568 8451 14781169 263
660 7291 01282519 263
752 47787583899 263
844 08973585299 263
935 56059386719 263
1026 88944888159 263
1118 07430189629 263
129 11215291119 263
Итого:___ 11 156100 000111 156

При расчете возможны погрешности при округлении.

Какие платежи выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?

Если сравнить данные виды ежемесячных выплат по ипотеке, то очевидно следующее:

  • При аннуитете размер постоянной оплаты кредита неизменен, а при дифференцированной схеме размер помесячной выплаты со временем уменьшается
  • По дифференцированной схеме сначала приходится платить больше, а в конце меньше
  • Взять ипотеку с дифференцированными платежами сложнее, ввиду повышенных первоначальных выплат, требуется примерно на 25% больший размер дохода заемщика, зато общий размер выплат по ипотеке будет заметно меньше
  • Размер основного долга по аннуитетным расчетам убывает крайне медленно, а общий объем начисленных процентов значительно больше. Если заемщик решит досрочно погасить свой кредит, то уже выплаченные проценты «сгорают». При дифференцированных платежах такие потери отсутствуют.

Подводя итоги, стоит отметить: всегда нужно обращать внимание не только на процент по кредиту, но и на способ его погашения!