Самые частые риски заработка на недвижимости

Инвестиционный бизнес всегда рискован, и чем большие деньги вложены, тем большими могут быть потери. Для частного инвестора и коммерческого могут быть совершенно разные по характеру и масштабам риски инвестиций.

Главный риск при вложении в недвижимость для частного инвестора крутится вокруг неоправданных ожиданий и инерционности мышления:

  • Сказывается фактически непрерывный рост цен с небольшими откатами на российском рынке жилья последние 15 лет.

Падение фактически происходит только последние три года, и как всегда это бывает, кажется, что вот-вот цены вновь оттолкнутся и пойдут вверх, и на рынке недвижимости наступит изобилие.

Ипотека как инвестиция

Риск инвестиций в ипотеку

Почему российский рынок практически не среагировал на мировой ипотечный кризис 2007 — 2008? Этому есть такое объяснение:

Ипотека в Россию пришла поздно, а, следовательно, должен был наступить позже и ее крах. То, что видим сейчас, это только начало обвала ипотечного рынка. Хотя закон об ипотеке был принят в 1998 г, активно она стала развиваться, начиная с 2003 г. В 2013 наступило время погашения первых кредитов по ипотеке с 10-летними договорами, и именно с этого времени резко возросли количество невозвратов кредитов и общая сумма долгов по кредиту. А что будет, когда подойдут сроки погашения 15-летних и 20-летних кредитов?

Ипотека как инвестиция

То, что это только начало, говорит пока невыветрившийся оптимизм населения:

  • люди все еще хотят взять ипотеку, и спрашивают, как это сделать;
  • кредитную ставку 13 — 14% рассматривают как очень выгодную;
  • иностранные граждане переживают, почему им наши банки отказывают в кредитах (и слава Богу! Перекреститесь и бегите из банка, пока вам не дали кредит).

Какая-то эйфория и вера в то, что две-три цены поверх стоимости жилья человек сумеет выплатить и как-то выкрутится. Главное — взять деньги и купить квартиру сейчас. Не останавливает даже то, что самый лучший период жизни придется работать исключительно на банк, и не факт, что удастся вырваться из его жарких «объятий».

Риск инвестиций в покупку в целях перепродажи

Об этом виде заработка пока лучше забыть:

Все потому, что определить, пройден ли низ по ценам, трудно, и они пока все еще высоки.

Ипотека как инвестиция

Рост цен на жилье несколько лет назад можно объяснить такими факторами:

  • Лучшее, в сравнении с уже испытывающими кризис странами, экономическое положение России:
    • зарплаты населения росли — люди активно покупали, вкладывали средства в недвижимость, так как она дорожала.
  • Большой потребительский и покупательский спрос привлекал массу зарубежных инвесторов, которые приезжали сюда жить и работать, и покупали жилье. Денег было так много, что их необходимо было непрерывно во что-то вкладывать.

Сегодняшнее положение с дешевой нефтью, санкциями, обрубило поток инвестиций, и сложилось обратная ситуация: денег теперь наоборот не хватает, а товара и недвижимости полно.

Неужели совсем нельзя покупать?

Ипотека как инвестиция

Нет, конечно, можно.

  1. Первый вариант для сбережения денег:
    • подходит, если их очень много;
    • но если это — все ваши деньги, а недвижимость еще упадет, или вы хотите взять ипотеку, то какой смысл?
  2. Для краткосрочной покупки:
    • покупаем жилье на стадии котлована, продаем перед сдачей дома в эксплуатацию.
  3. Для последующей сдачи в аренду.

Именно аренда является сегодня наиболее лакомым кусочком для инвестора.

 

Инвестиции в новостройку для аренды

Сегодня застройщики привлекают клиентуру скидками в 20 и более процентов, маленькими начальными взносами, всевозможными бонусами.

Самые дешевые квартиры – в момент старта стройки:

Девелоперы строят сейчас перекрестным методом:

  • одна стройка не закончена (заморожена из-за недостатка средств), начинается другая:
  • чтобы быстро набрать дольщиков, девелопер снижает цены, так как ему надо набрать денег, чтобы кинуть их на предыдущую стройку.

Особенно большое раздолье для коммерсантов, покупающие целые дома.

Апартаменты и офисы

До последнего времени коммерческие инвесторы активно скупали апартаменты (нежилые по статусу помещения) и помещения под офисы:

  • апартаменты предназначены для переоборудования их в гостиницы;
  • цена апартаментов на 20 – 30 % дешевле аналогичной квартиры в новостройке;
  • стоимость офисной аренды намного выше аренды жилых помещений.

Но сегодня бизнес на апартаментах и офисах замер из-за спада деловой активности и уровня жизни. Так что рекомендовать его как приносящий верный доход сегодня уже нельзя. Здесь уже, как повезет.

Ипотека как инвестиция

К тому же и расходы на их содержание велики:

  • Налог на имущество для нежилых помещений, выше, чем для жилых — соответственно 0,5 – 2 % против 0,1 – 0,3 %.
  • Понизить налог можно хитроумными планами перевода нежилого помещения в категорию жилого, но для этого необходимо изменить и градостроительный проект земельного участка.

Риск инвестиций в новостройки

Инвестиции в новостройки тоже очень рискованны, как для мелкого частника, так и крупного коммерсанта. Рисков здесь просто масса:

  • липовые застройщики, не имеющие никаких официальных документов, разрешающих строительство;
  • двойные продажи (уже проданную недвижимость продают второй раз по липовым документам);
  • незаконные продажи государственной недвижимости, переоформленной нечистыми на руку чиновниками в муниципальную;
  • обанкротившиеся, в результате создания строительных пирамид, застройщики (не повезет тому инвестору, который вложится в последнюю стройку);
  • низкое по качеству, бутафорское жилье, расползающееся по швам сразу по окончанию строительства, и т.д.

Как застраховать инвестиционные риски

Застраховаться сегодня инвестору можно:

Ипотека как инвестиция

  • От несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию.
  • От строительного брака.
  • От обстоятельств непреодолимой силы (стихийного бедствия, пожара, наводнения и т.д.).

Подстраховывает долевого инвестора и Закон о долевом участии в строительстве со свежими изменениями и поправками, ужесточающим деятельность застройщиков.

Но есть вещи, от которых застраховаться невозможно:

  • От аферистов:
    • Если застройщик, забрав деньги, просто исчезнет, и никакая страховка не поможет.
  • От бюрократических проволочек:
    • Если застройщик завершил строительство, но приемной комиссии что-то не понравилось, дом долго еще может простоять пустым.
  • От изменений налоговых законов.
  • От роста банковской кредитной ставки.
  • От неплатежеспособности арендаторов, которых через суды придется выселять.
  • От неудачного выбора района, к которому так и не подвели ветку метро, или не закипела, как предполагалось, деловая жизнь.

Что делать инвестору в это непростое время

Проявлять бдительность и взвешивать риски:

Ипотека как инвестиция

  • Тщательно изучать и застройщика, и сам строительный проект.
  • Выбирать только проверенных застройщиков, чей опыт работы не менее 10 – 15 лет.
  • Не вестись на слишком дешевые цены, так как они могут быть приманкой либо вынужденным ходом девелопера, имеющего предыдущее замороженное строительство.
  • Не вкладывать сразу много денег в крупную недвижимость: купить, например, одну квартиру и разбить ее на студии.
  • Избегать по возможности кредитов, так как ставки высоки, и риск прогореть возрастает вдвое.

Ориентироваться сегодня инвестору недвижимости нужно на востребованное жилье. Покуда в больших городах оно требуется мигрантам, приезжим, студентам – это значит, что пока выгодно вкладываться в жилье эконом-класса.

Изучая рынок жилья и его потребности, можно существенно снизить риски инвестиции.

Видео: Куда инвестировать деньги в 2016 г.