Стоит ли сегодня инвестировать в аренду жилья

Заработать на недвижимости не так просто, как иногда об этом рассказывают в сети. Самое главное препятствие – это наличие начального собственного капитала. Инвестиция в аренду с целенаправленной покупкой недвижимости под этот бизнес также требует определенного количества денег.

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир

Сколько нужно денег для инвестиции в аренду

Чтобы внести внятность сразу и не обнадеживать маниловскими планами доверчивых «буратин»:

Денег для инвестиции в аренду нужно много. И вообще образ инвестора в недвижимость мало сопоставим с тем, кто старается до бесконечности растянуть последнюю «тыщщу» до зарплаты. Поэтому нужно воспринимать с юмором все уверения гуру мастер-классов всевозможных курсов «Про то, как можно разбогатеть на недвижимости, вложив в нее аж пяцсот рублей», или «Про то, как буквально каждый может стать ынвестором – а надо всего лишь побежать взять кредит в банк, а желательно в два». Ну что с них взять, с этих Остапов Бендеров нашего времени? Зарабатывать ведь тоже надо как-то всем этим мастерам-гуру.

А кто-такой вообще инвестор?

Определимся, наконец, с понятием инвестор. Называть инвестором мелкого спекулянта, зарабатывающего на повторной сдаче в аренду, риэлтора или бабушку, сдающую одну комнату студенту, неправильно. Если занимающегося коммерческим наймом с натяжкой еще можно отнести к инвесторам (хотя бы из-за того, что тот первоначально вносит свои деньги в аренду, то ни риэлтора, ни бабушку считать инвесторами нельзя.

Инвестор – это человек или группа лиц, целенаправленно, вкладывающих свой капитал в что-либо, с целью получения прибыли.

Ни заработок на комиссии, ни получение дохода за счет ухудшения собственных условий жизни в единственном жилье, не относится к инвестиционной деятельности, так как здесь нет начальных вложений.

Надо иметь в виду, что прибыль никогда и никем не гарантируется, и инвестор, может потерять капитал. Поэтому инвестировать всегда рискованно.

Вложение не должно быть обязательно большим:

  • Например, доверившего свою тысячу долларов брокеру, чтобы он совершал с нею торговые операции на валютном рынке, взамен получая проценты с прибыли, формально можно считать инвестором.
  • Депозитного вкладчика банка, положившего ту же самую тысячу в отечественный банк, также можно считать инвестором.

Но для недвижимости тысячи долларов для инвестиции – это мало, потому что сама недвижимость дорога, как и все затраты, с ней связанные. Даже если снять за 500 $ помещение, то оставшихся денег не хватит на переоборудование этого помещения под более дорогую аренду.

«Много» и «мало» для недвижимости

Понятие «много» — относительное:

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир

  • Например, наличие 2 – 3 млн собственных рублей достаточно, чтобы стартовать начинающему инвестору, желающему купить квартиру в одном из регионов России.
  • Но для Москвы и Московской области таких денег недостаточно – здесь необходимо иметь хотя бы 4 млн. руб. стартового капитала.
  • Для того, чтобы чувствовать себя более уверенно на рынке, занимаясь одновременно и перепродажей недвижимости, и сдачей ее в аренду, необходимо иметь средства хотя бы на две небольшие квартиры, а это – порядка 10 млн. рублей.
  • Но на рынке коммерческой недвижимости инвестора с 10 миллионами засмеют, хотя и на эти деньги можно все-таки что-то купить для начала и на коммерческом рынке:
    • небольшие офисы второго класса;
    • более просторные помещения (до 200 м2) полуподвального и подвального типа.

Почему аренда жилых помещений пока малорентабельна

Сегодня инвестиции в аренду притормозились и в данный момент не очень выгодны:

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир

  • Цена на аренду квартир во многих регионах падает.
  • При такой высокой депозитной ставке (10% и выше) деньги выгоднее положить на долгосрочный депозит.

Подтвердим это на простом примере.

  • С суммы 6 000 000 руб., положенной на депозит, можно заработать от 600 000 руб. в год.
  • За 6 млн. руб. в г. Москве в районе Центральное Чертаново можно сегодня приобрести неплохую однокомнатную квартиру до 40 м2., не требующую ремонта.
  • Подсчитаем стоимость аренды такой квартиры, при условиях:
    • в ней есть необходимый набор мебели в комнате и на кухне;
    • есть телевизор, стиральная машина, телефон;
    • подключен интернет и есть домофон;
    • расположение — 10 мин пешком до метро, две остановки до кольца.
  • Расчет проведен по калькулятору аренды, и он показывает результат – 34000 руб.
  • Это соответствует суммарному годовому доходу 408 000 руб. или 6,8% годовых.

Выгода инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвестиция в коммерческую недвижимость более выгодна, чем в жилую:

Она приносит доход 10 – 12 % годовых.

Но у аренды коммерческих помещений есть свои большие минусы:

  • Для покупки такой недвижимости требуется солидный капитал.
  • Она облагается большими налогом на собственность.
  • Неудачный выбор объекта, района приносит инвестору большие потери.

Часто случается, что помещение покупается в расчете на строящийся поблизости еще более крупный объект (рынок, жилой комплекс, ветка метро). Если вдруг строительство объекта привязки тормозится, то инвестор также терпит простой и несет убытки, ведь он мог вложиться в несколько квартир, которые уже приносили бы ему прибыль.

Инвестиции в аренду привлекательны для долгосрочного инвестора

Понятно, что вложение в аренду на данный момент не всегда выгодно.

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир

Однако, такая ситуация не может длиться вечно. Вспомним, почему в Россию в предпоследние годы валом пер зарубежный инвестиционный поток.

  • Дело в том, что депозитные ставки за рубежом крайне малы, а ныне во многих европейских банках они и вовсе отрицательны.
  • Не рассматривая наши банки с высокой ставкой как надежное вложение средств, западный инвестор с удовольствием вкладывался в нашу недвижимость, ведь получить с аренды около 7% для него было пределом мечтаний.
  • Рано или поздно, банковские ставки в России упадут, так как не может существовать бесконечно такая диспропорция между отечественными ставками и внешними.
  • И вот когда ставки упадут хотя бы до 5%, вкладывать в аренду недвижимости станет опять выгодно.

Когда это случится, неизвестно, но инвестор опытный продолжает вкладываться в недвижимость, так как привык не доверять банкам:

  • Понижение ставки ведется спонтанно, а не по договоренности с клиентами, поэтому предсказать, какой она будет весь срок депозита невозможно.
  • Банки часто разоряются, лишаются лицензии, реорганизуются.
  • Деноминация, девальвация, денежная реформа, инфляция – все это обесценивает бумажные деньги.

Настоящие инвесторы, располагающие большими средствами, и не ищущие сиюминутной выгоды, все равно вкладывали и будут продолжать вкладывать деньги в недвижимость.

Как правильно инвестировать в аренду

Инвестиции в аренду отличны от обычной инвестиции в недвижимость, которую инвестор покупает просто для вложения избытка денежной массы, по принципу «купил и позабыл», либо с целью быстро-быстро перепродать и что-то заработать.

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир

  1. Для инвестиции в аренду малопригоден вариант с покупкой жилья на стадии закладки фундамента:
    • Сами инвестиции будут долго окупаться, а тут еще ждать придется, пока дом построят (а если не построят вовсе?)
  2. Инвестору в целях будущей аренды желательно покупать недвижимость на вторичном рынке:
    • если же в новостройке, привлекающей более дешевой ценой, то покупать следует практически достроенную, а еще лучше введенную в эксплуатацию квартиру.
  3. Покупка одних лишь стен (черный или серый вариант) также удлиняет процесс окупаемости инвестиций:
    • Придется вкладывать дополнительные средства на капитальный ремонт.
    • Некоторые инвесторы самостоятельно проводят ремонт, справедливо считая, что так будет потрачено меньше средств.
    • Но более серьезный инвестор, сознательно вкладывающий свои деньги в аренду, договаривается заранее со строителями о проведении дополнительных отделочных работ, вплоть до установки сантехники и меблировки квартиры – все это сегодня возможно решить на этапе строительства.
  4. Инвестировать лучше в одно- или двухкомнатные квартиры, а не в 3-хкомнатные, так как последние хуже сдаются, а плата за наем примерно одинакова.
  5. В выборе объекта нужно ориентироваться и на качество, и на количество:
    • Когда покупаются стены с целью через время продать эти же стены и заработать, здесь может играть роль количество.
    • Инвестору же в аренду важно, чтобы его жилье сдавалось, и плата за аренду была как можно больше, поэтому ему может быть выгодно инвестировать в два объекта, вместо одного, или в один объект, но лучшего качества.

Рассмотрим этот пункт подробнее.

Лучше две, и поменьше, чем одна, но большая?

Миллионер-инвестор с суммой в 10 млн. рублей сегодня в печали и раздумьях, что купить из жилых помещений, чтоб заработать себе на коммерческую недвижимость:

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир

  • одну средненькую 3-комнатную квартиру в центре Москвы;
  • одну очень хорошую 3-х – 4-х комнатную в ближнем Подмосковье;
  • хорошую двухкомнатную, с инфраструктурой, близкой от метро, в районах Москвы;
  • две неплохие двухкомнатные в Подмосковье;
  • две квартиры студии в Москве в отдаленных районах, с плохой инфраструктурой.
  • Сегодня стоимость аренды жилья класса эконом в Москве примерно такая:
    • однушка – 34 – 35 тыс. руб.;
    • двушка – около 42 тыс. руб. (для квартир бизнес-класса арендная плата около 50 тыс. руб.)
    • трешка – порядка 48 тыс. руб.

В Подмосковье цены следующие:

  • 22 – 30 тыс. руб. (однокомнатные);
  • 28 – 37 тыс. руб. (двухкомнатные);
  • 36 – 43 тыс. руб. (трехкомнатные).

Судя по ценам, можно видеть:

Аренда двух однокомнатных квартир или, например, одной двухкомнатной и одной однокомнатной выгоднее инвестору, чем аренда одной трехкомнатной:

  • с двух однокомнатных в Москве можно заработать до 70 тыс. руб., а с 3-комнатной – около 50 тыс.
  • даже две средние по качеству однокомнатные квартиры в Подмосковье принесут больший доход, чем двухкомнатная аналогичная по типу квартира в столице (50 – 60 тыс. руб. против 40 – 45 тыс.).

В то же время, класс жилья, его расположение повышает его стоимость, и продумав тщательней, можно не размениваться, и приобрести одну квартиру, но более высокого класса, вместо двух более низкого:

  • с аренды двух однокомнатных квартир эконом-класса в Подмосковье можно иметь доход примерно такой же, как и с одной хорошей двухкомнатной квартиры бизнес-класса в приличном районе Москвы.

Золотое правило инвестиции в аренду

Как видим, можно выгадать на аренде и дорогих, и дешевых квартир. Но частая ошибка начинающего инвестора – это покупка дешевой квартиры плохого качества. Плохое качество – это слишком убитая квартира, без необходимого набора мебели и техники, или невыгодно расположенная.

Считающий на он-лайн калькуляторах инвестор будет неприятно поражен, когда купив две дешевенькие квартиры где-то у «черта на куличках», он вместо 30 000 руб. с каждой, едва сможет заработать по 17 000. Ведь цены всюду настолько разные, и они приводятся на более-менее востребованные районы. Поэтому, выбирая варианты инвестиций, нужно придерживаться такого «золотого» правила:

Выбирая более дешевый вариант для инвестиции в аренду, можно экономить на метрах, но не на качестве недвижимости.

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир
Если вместо одной квартиры, инвестор планирует приобрести две, то желательно, чтобы эти две квартиры были, пусть меньшей площади, но не худшего качества:

  • как минимум, в нормальном районе;
  • не в ветхом здании;
  • оборудованные всем необходимым.

Самые выгодные для инвестиции районы Москвы

Конечно, хотелось бы приобрести что-то в Центральном округе, в пределах третьего транспортного кольца. Однако за 10 млн. руб. там вряд ли что-то толковое купишь. («Ах, Арбат, мой Арбат…»)

Сегодня ценятся при аренде не те квартиры, что расположены прямо в центре: все знают их дороговизну, и мало кто рассчитывает на них.

Главные требования к жилью:

  • Близость станций метро – даже на конечных станциях стоимость аренды отталкивается от 30000 руб.
  • Многообразие и удобство транспортных маршрутов.
  • Хорошее состояние дома.
  • Комфортность жилья и его положения (большой плюс, когда все нужные инфраструктуры рядом).

По ценам, самые выгодные для инвесторов районы после ЦАО:

Выгодно ли инвестировать в аренду квартир
Недвижимость Юго-Западного административного округа Москвы (ЮЗАО).
  • Юго-Западный и Западный округа (ЮЗАО и ЗАО).
  • Красногорск и Реутов:
    • в Реутове стоимость найма в среднем – около 32000 руб. (однокомнатная), 40000руб (2-х комнатная), 50000 руб. (3-комнатная).
  • Химки:
    • соответственно — 32 тыс., 38 и 43.
  • Мытищи:
    • 8, 37 и 38.
  • Одинцово.
  • Королево.

Где именно совершать инвестиции в аренду – в Москве или Подмосковье, решать инвестору.

Принцип выбора зависит не только из соображений выгоды или качества, но и определяется здравым смыслом и предпочтениями инвестора.

Если разница в размере аренды небольшая, а сам инвестор живет в Москве, то ему выгоднее купить одну-две квартиры в Москве, чем в Подмосковье, куда придется бесконечно мотаться для ведения бизнеса.

Кстати, шанс, для тех, у кого нет денег на инвестиции. Этот гуру из видео подскажет вам, как заработать и с чего начать.

Зарабатывают на аренде недвижимости ведь не только инвесторы, а и мелкие предприниматели, сдающие, например, помещения в посуточную аренду. Для этого вида бизнеса не нужен такой большой начальный капитал.

Как заработать на посуточной аренде – об этом пойдет речь в последующих статьях.

Видео: Инвестиция в аренду.