Сдача жилья в аренду: как правильно оформить сделку

Договор аренды на законных основаниях могут заключить и физические, и юридические лица, однако условия для всех будут далеко не одинаковы. Выгоду любого варианта можно просчитать, опираясь на стоимость сдаваемой недвижимости. А вот заключение договора требует в любом случае особой скрупулёзности.

Обязательная регистрация

Формально собственник может и не проходить регистрацию для сдачи в наём своего жилья. Единственным обязательством является ежегодная выплата налогов согласно стандартной ставке: она составляет 13 % от всего дохода. Периодически придётся предоставлять в инспекцию информацию о полученных средствах – справку в формате 3-НДФЛ.

arenda-1

Чтобы сэкономить средства владелец недвижимости может зарегистрироваться как частный предприниматель, тогда платить государству он будет всего около 6 %. Процедура оформления проводится в налоговой инспекции. Для этого потребуется небольшой пакет документов: в первую очередь – это копия паспорта, затем квитанция на оплату госпошлины и заявления о регистрации и соответствующем переходе на упрощённую систему налогообложения. Несмотря на сниженную процентную ставку на плечи предпринимателей падает оплата страховых взносов, которые производятся ежегодно. В этом году их стоимость достигает 35,7 тыс. рублей.

Другим вариантом для индивидуальных предпринимателей может стать приобретение налогового патента. Купить его можно в инспекции. Цена патента зависит от региона. Так, например, патент в Москве будет стоить 60 тыс. рублей. При этом третью часть суммы отдать придётся сразу же, остальную – уже после того, как истечет срок действия свидетельства. Обязательные страховые выплаты перестают в этом случае быть тяжким бременем, так как их размер снижается в два раза. Это решение будет весьма выгодно для тех, кто владеет дорогостоящей недвижимостью.

Процесс заключения договора

Как правило, стандартный договор аренды квартиры состоит из нескольких частей. Первая часть содержит описание предмета договора – адрес квартиры, характеристики помещения и документальные свидетельства о собственности. Внимание! Обеим сторонам необходимо убедиться, что в договоре присутствуют данные всех собственников имущества. Иначе – заключённое соглашение будет легко оспорить.

Далее следует указание назначения аренды. Как советуют консультанты, нужно обязательно уточнить, что помещение предоставляется для проживания в нем арендатора. В ином случае съёмщик будет вправе сдавать квартиру в так называемую «субаренду» или же открыть в ней, например, парикмахерскую. Оговорить так же стоит и дату, когда именно арендатор начнет распоряжаться квартирой, к примеру, через 7 дней после заключения арендного договора.

Непременно следует прописать и сроки действия арендного соглашения – лучше указывать в документе реальные, а не абстрактные сроки (в 12 месяцев, например). При указании абстрактных сроков с выселением жильца в конкретный день возможны проблемы.

Важные детали сделки, на которые нужно обратить внимание

Отдельным пунктом в договоре прописываются права и обязанности обеих сторон. В список обязательных условий всем нанимателям риелторы советуют вносить поправки, запрещающие арендатору увеличивать размер оплаты, производить проверку квартиры, не согласовав свои действия с жильцом, а также обязывающих осуществлять самостоятельно замену мебели и бытовой техники в квартире в случае их износа.

В стандартные обязанности арендаторов входят следующие действия: оплата в конкретное число каждого месяца в заранее оговорённой валюте, своевременная оплата всех коммунальных услуг, начисление которых ведется по индивидуальному счётчику, бережное отношение к предметам домашнего обихода, мебели и обязательное возмещение убытков в случае их утраты. Сумма оплаты, а также размер залога (если таковой предполагаются) должны фигурировать отдельно.

Порядок внесения денежных средств при желании тоже фиксируется, деньги чаще всего передают лично лордленду раз в месяц. Но для арендатора такой способ не очень выгоден, поскольку при возникновении какого-либо конфликта доказать систематическое поступление денег куда легче при осуществлении безналичных платежей. Другим способом застраховать себя может послужить ежемесячная расписка арендодателя о получении им средств от съемщика.

Во избежание конфликтов

В большинстве случаев лендлорды вычитают средства за порчу имущества из залога, который был оставлен за квартиру. Чтобы решить этот вопрос и установить размер подобных издержек, лучше описать все имущество, находящееся в квартире ещё до заселения в нее съемщиков. В документе следует перечислить все предметы, описать их состояние и указать стоимость. Перечень обычно оформляется как часть договора либо приложение. Отдельно нужно конкретизировать понятие «естественный износ», чтобы и владелец, и наниматель в дальнейшем понимали его одинаково.

Риелторы советуют всем своим клиентам-арендаторам настаивать на внесении в договор такого важного пункта, как отсутствие каких-либо материальных обязательств, когда повреждение жилья связано с обстоятельствами непреодолимой силы – стихийными бедствиями, пожаром или потопом, спровоцированными неисправностью труб в соседских квартирах.

Тщательно следует прописывать также порядок и условия расторжения соглашения. Самое важное – причины для одностороннего расторжения. Часто по договоренности сторон, соглашение прекращает действовать по причине отсутствия выплат или же нарушения предварительно установленных условий проживания. Вопрос «что делать с оставленным залогом», лучше решить заранее. Поэтому нужно определиться, каким образом, и в каком объёме денежный залог будет возвращён в любой из ситуаций.

К дополнительным условиям относятся правила проживания в сдаваемой квартире. Здесь стоит указать конкретное количество людей, которые имеют право проживать в помещении, также нужно уточнить, разрешается ли в квартире курить, держать домашних питомцев. Заключительная часть соглашения подразумевает указание паспортных данных сторон.